ΣτΕ: απόφαση σταθμός για τις ψηφιακές οικοδομικές άδειες, με ευθύνη ιδιώτη μηχανικού

Νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας κρίνει ότι είναι απολύτως νόμιμος και συνταγματικός ο ψηφιακός τρόπος έκδοσης των οικοδομικών αδειών με ευθύνη ιδιώτη μηχανικού, χωρίς εμπλοκή των Πολεοδομιών, και δίνει ισχυρή ψήφο εμπιστοσύνης στο σχετικό πλαίσιο του πολεοδομικού νόμου 4495/2017 του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στο ηλεκτρονικό σύστημα «e- άδειες»  και στον θεσμό των Ελεγκτών Δόμησης, που έχει θέσει σε εφαρμογή και λειτουργεί το ΤΕΕ, για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος.

Η νέα απόφαση του ΣτΕ 805/2026, που φέρνει στο φως της δημοσιότητας το ecopress είναι καταλυτικής σημασίας, για τον τεχνικό κατασκευαστικό κλάδο, χιλιάδες ιδιοκτήτες και επενδυτές, την ασφάλεια δικαίου και τις εξελίξεις στα ιδιωτικά τεχνικά έργα και την κτηματαγορά αλλά και στο ανοιχτό μέτωπο των Πολεοδομιών, καθώς:

♦ ΘΩΡΑΚΙΖΕΙ εκατοντάδες χιλιάδες οικοδομικές άδειες σε όλη τη χώρα, που έχουν εκδοθεί και υλοποιηθεί τα τελευταία 8 χρόνια, σύμφωνα με τις σχετικές ρυθμίσεις του πολεοδομικού νόμου 4495/2017 και των τροποποιήσεων του, οι οποίες κρίνονται πλέον με τη σφραγίδα του ανωτάτου δικαστηρίου της χώρας συνταγματικές και νόμιμες, ως προς τον τρόπο έκδοσης τους με ευθύνη ιδιώτη μηχανικού, μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος του ΤΕΕ και ως προς το σύστημα ελέγχου υλοποίηση τους από πιστοποιημένους μηχανικούς του Μητρώου Ελεγκτών Δόμησης του ΤΕΕ.

♦ ΔΙΑΛΥΕΙ το κλίμα ανασφάλειας δικαίου, που έχει επιβληθεί τα τελευταία χρόνια σε ιδιώτες μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές  από τις συνεχείς αιτιάσεις και αμφισβητήσεις,  που προβάλλονται από Δήμους, Περιβαλλοντικές Οργανώσεις, συλλογικούς φορείς δημοσίων υπαλλήλων Πολεοδομιών κ.α. που κάνουν λόγο για «ιδιωτικοποιημένες Πολεοδομίες» και «απουσία δημοσίου ελέγχου στις οικοδομικές άδειες».

♦ ΔΙΝΕΙ νέα ώθηση στο σύστημα ψηφιακής έκδοσης των οικοδομικών αδειών με ευθύνη ιδιώτη μηχανικού, το οποίο ωστόσο έχει ήδη νομοθετικά καθιερωθεί ως  κυρίαρχη, ασφαλής και νόμιμη επιλογή στην υλοποίηση των οικοδομικών έργων.

♦ ΚΑΤΑΡΡΙΠΤΕΙ το νομικό επιχείρημα περί «αντισυνταγματικότητας» του τρόπου ηλεκτρονικής έκδοσης οικοδομικών αδειών με ευθύνη μηχανικού, που τα τελευταία χρόνια, περιλαμβάνεται ως μόνιμη επωδός στις αιτήσεις ακυρότητας που κατατίθενται και εκδικάζονται στο ΣτΕ από νομικούς παραστάτες  προσφευγόντων κατά των κινήτρων δόμησης του ΝΟΚ και σε κάθε είδους προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών έργων και επενδύσεων σε αστικά κέντρα και την ηπειρωτική και νησιωτική χώρα.

♦ ΛΕΙΤΟΥΡΓΕΙ εξ αντικειμένου η εμπιστοσύνη, που δίνει η νέα  απόφαση του ΣτΕ στα ψηφιακά συστήματα του ΤΕΕ και στην ευθύνη των ιδιωτών μηχανικών, ως ισχυρή κατεύθυνση νομιμότητας και εξυγίανσης του συστήματος ελέγχου και προστασίας του δομημένου περιβάλλοντος.

Σε μία περίοδο, που συμβαίνει να κυριαρχούν στην πρώτη γραμμή της επικαιρότητας, τόσο οι παθογένειες και τα φαινόμενα διαφθοράς των Πολεοδομιών, όσο και δημόσιες διαμάχες μεταξύ κεντρικού κράτους και αυτοδιοίκησης, για τις αρμοδιότητες των Πολεοδομιών. Παρά το ακλόνητο γεγονός ότι η  υπόθεση εκδικάστηκε στο ΣτΕ  πριν ένα χρόνο, στις 28 Μάιου 2025, δηλαδή έχει διαχρονική αξία, και αποσυνδέεται από τις τρέχουσες εξελίξεις.  

Πως κρίθηκε οριστικά και σε βάθος από το ΣτΕ το ηλεκτρονικό σύστημα έκδοσης και ελέγχου οικοδομικών αδειών

«Η ανωτέρω διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών δεν αντίκειται στο άρθρο  24 του Συντάγματος και ο προβαλλόμενος λόγος πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος» υπογραμμίζεται στην απόφαση ΣτΕ 805/2026  του Ε΄ Τμήματος Συμβουλίου της Επικρατείας, που καταρρίπτει το αίτημα ακυρότητας που πρόβαλλαν οι προσφεύγοντες κατά των διατάξεων του τμήματος Β΄ του κεφαλαίου πρώτου του ν. 4495/2017 (Α΄ 167), υποστηρίζοντας ότι: «σύμφωνα με τις εν λόγω διατάξεις, η οικοδομική άδεια εκδίδεται αυτομάτως με ευθύνη του «διαχειριστή» (ιδιώτη μηχανικού) χωρίς εμπλοκή της Υ.ΔΟΜ. και ελλείψει κεντρικού κρατικού ελέγχου της δόμησης, της ομοιόμορφης εφαρμογής του νόμου και της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας».

Είναι εντυπωσιακό να σημειωθεί πως  η νομιμότητα και συνταγματικότητα του νέου ηλεκτρονικού τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών με ευθύνη ιδιώτη μηχανικού κρίθηκε οριστικά και σε βάθος από το ΣτΕ. Συγκεκριμένα το αίτημα ακυρότητας των διατάξεων του τμήματος Β΄ του κεφαλαίου πρώτου του ν. 4495/2017 (Α΄ 167), μπήκε για μία ακόμη φορά, όπως έχει παγιωθεί να περιλαμβάνεται συμπληρωματικά σε όλες τις προσφυγές των τελευταίων ετών, στους λόγους ακυρότητας οικοδομικών αδειών, αυτή τη φορά σε υπόθεση προσφυγής της Ελληνικής Εταιρίας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ), κατά της οικοδομικής άδειας της Πολεοδομίας του Δήμου Αθηναίων για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου στην περιοχή Μακρυγιάννη της Ακρόπολης, με κύρια νομικά επιχειρήματα για την ακύρωση της οικοδομικής άδειας του νέου ξενοδοχείου, ότι είναι κορεσμένη και επιβαρύνεται η φέρουσα ικανότητα  της περιοχής.

Η νέα απόφαση του ΣτΕ ωστόσο, μπήκε στην ουσία και διατυπώνει στο σκεπτικό της ισχυρή και ολοκληρωμένη κρίση υπέρ της νομιμότητας και συνταγματικότητας  του ηλεκτρονικού συστήματος έκδοσης και ελέγχου οικοδομικών αδειών με ευθύνη μηχανικού, σε σημείο που όπως επισημαίνουν νομικοί παρατηρητές, να εμφανίζεται ως παρεμπίπτον θέμα, ότι το ανώτατο δικαστήριο απέρριψε την προσφυγή της ΕΛΛΕΤ,  έκρινε νόμιμη την οικοδομική άδεια του νέου ξενοδοχείου στην περιοχή της Ακρόπολης και δεν δέχθηκε τις αιτιάσεις της προσφυγής περί φέρουσας ικανότητας της περιοχής.

Ολοκληρωμένο σύστημα διασφάλισης της νομιμότητας των οικοδομικών εργασιών και της προστασίας του δομημένου περιβάλλοντος

Στη σκέψη με αριθμό 37 της απόφασης ΣτΕ 805/2026  υπογραμμίζεται η νομιμότητα και συνταγματικότητα  των διατάξεων του τμήματος Β΄ του κεφαλαίου πρώτου του ν. 4495/2017 (Α΄ 167). Και παράλληλα στην προηγούμενη σκέψη της ίδιας απόφασης με αριθμό 36 το δικαστήριο παραθέτει και ερμηνεύει το σύνολο αυτών των διατάξεων κατά τρόπο ώστε να προκύπτει ότι:

O νομοθέτης εγκαθίδρυσε ένα πλήρως ψηφιοποιημένο σύστημα έκδοσης οικοδομικών αδειών, στο οποίο η υποβολή των στοιχείων γίνεται ηλεκτρονικά με ευθύνη του μηχανικού, η έκδοση πολλών αδειών πραγματοποιείται αυτοματοποιημένα μέσω του πληροφοριακού συστήματος του ΤΕΕ, αλλά παράλληλα διατηρείται ένα πολυεπίπεδο πλέγμα διοικητικών και τεχνικών ελέγχων από τις Υπηρεσίες Δόμησης, τους Ελεγκτές Δόμησης, τα Παρατηρητήρια Δόμησης και τα αρμόδια συμβούλια, με στόχο τη διασφάλιση της νομιμότητας των οικοδομικών εργασιών και της προστασίας του δομημένου περιβάλλοντος.

Η απόφαση του Δικαστηρίου, που κρίνει τη συνταγματικότητα του ηλεκτρονικού τρόπου έκδοσης των οικοδομικών αδειών

Συγκεκριμένα στο κείμενο της απόφασης ΣτΕ 805/2026, που κρίνει τη συνταγματικότητα του ηλεκτρονικού τρόπου έκδοσης των οικοδομικών αδειών, με ευθύνη ιδιώτη μηχανικού στη σκέψη με αριθμό 37 αναφέρεται ότι:

«37. Επειδή, προβάλλεται ότι η προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί κατ’ επίκληση των διατάξεων του τμήματος Β΄ του κεφαλαίου πρώτου του ν. 4495/2017 (Α΄ 167), οι οποίες, κατά τα προβαλλόμενα, αντίκεινται στο άρθρο 24 του Συντάγματος. Τούτο διότι, σύμφωνα με τις εν λόγω διατάξεις, η οικοδομική άδεια εκδίδεται αυτομάτως με ευθύνη του «διαχειριστή» (ιδιώτη μηχανικού) χωρίς εμπλοκή της Υ.ΔΟΜ. και ελλείψει κεντρικού κρατικού ελέγχου της δόμησης, της ομοιόμορφης εφαρμογής του νόμου και της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Με τις προεκτεθείσες διατάξεις του Πρώτου Κεφαλαίου του Τμήματος Β΄ του ν. 4495/2017 επιχειρείται, σύμφωνα με την οικεία αιτιολογική έκθεση, «για λόγους ελαχιστοποίησης του χρόνου έκδοσης οικοδομικής άδειας, ουσιαστικής απλοποίησης των διαδικασιών αποφόρτισης και αποτελεσματικότερης λειτουργίας των υπηρεσιών δόμησης, αντιμετώπισης της διαφθοράς, ταχύτερης εξυπηρέτησης των πολιτών και προσέλκυσης επενδυτών, η δημιουργία ενός  νέου θεσμικού πλαισίου […] Στο πλαίσιο [δε] αυτό καθιερώνεται η διαδικασία υποβολής, ελέγχου και χορήγησης οικοδομικών αδειών και εγκρίσεων εργασιών δόμησης αποκλειστικά µε ηλεκτρονική διαδικασία».

Ειδικότερα, η διαδικασία της ηλεκτρονικής έκδοσης των οικοδομικών αδειών εκκινεί με αίτηση και υποβολή των οικείων μελετών και στοιχείων «με ευθύνη» του «διαχειριστή», δηλαδή του μηχανικού του έργου ή της τεχνικής εταιρείας που έχει αναλάβει την κατασκευή του [άρθ. 2 παρ. 1.Α και 1.Β της προαναφερόμενης απόφασης ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983/23.7.2018 του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, όπως ισχύει], οι οποίοι διαθέτουν τα αναγκαία προσόντα και την κατάλληλη εξειδίκευση και εμπειρογνωμοσύνη προς τούτο ( πρβλ. ΣτΕ 750-752/2023 Ολομ. , ΣτΕ 2589/2014 , ΣτΕ 1740/2023, 461/2023, 320/2020 7μ., 1865-1870/2019 7μ., 2825/2014, ΠΕ 124/2020, 72/2014, ΠΕ 678/2001 κ.ά.).

Και ναι μεν η οικοδομική άδεια εκδίδεται «αυτομάτως» από το ηλεκτρονικό σύστημα του Τ.Ε.Ε. e-adeies, με πρωτοβουλία και «ευθύνη» του ιδιώτη μηχανικού ή της τεχνικής εταιρείας, ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του σχετικού φακέλου, προβλέπεται, ωστόσο, η διενέργεια:

α) υποχρεωτικού ανά εξάμηνο και βάσει αλγορίθμου δειγματοληπτικού ελέγχου της νομιμότητας των υποβαλλόμενων μελετών και στοιχείων, σε ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) τουλάχιστον των οικοδομικών αδειών, όπως και σε περίπτωση καταγγελίας (άρθρο 38 του ν. 4495/2017 και άρθρο 2 παρ. 5 και 6 της προαναφερόμενης απόφασης ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983/23.7.2018 του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, όπως ισχύει) και

β) αρχικού, ενδιαμέσου και τελικού ελέγχου ορθής εφαρμογής των μελετών από τους Ελεγκτές Δόμησης, τα πορίσματα των οποίων υπόκειται σε ενδικοφανή προσφυγή  που κατατίθεται στην Υ.ΔΟΜ. και εξετάζεται από το ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. (άρθρα 44-46 του ν. 4495/2017) (πρβλ. ΣτΕ 750-752/2023 Ολομ., 320/2020 7μ., 1943/2017 7μ.).

Εξάλλου, ο τυχόν θιγόμενος από την έκδοση της οικοδομικής άδειας δεν στερείται την παροχή έννομης προστασίας, δεδομένου ότι η οικοδομική άδεια αυτή, η οποία εκδίδεται, πάντως από την Υ.ΔΟΜ. αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη προσβλητή με αίτηση ακυρώσεως (βλ. Ολ. ΣτΕ 2210/2020 και ΣτΕ 146-149/2025 Ολομ., πρβλ. ΣτΕ 750-752/2023 Ολομ., 3342/2013 Ολομ. καθώς και ΣτΕ 2589/2014).

Άλλωστε, σε κάθε περίπτωση, η συνταγματικότητα των εφαρμοστέων διατάξεων δεν μπορεί κατ’ αρχήν να ελεγχθεί από την ΥΔΟΜ – πλην των περιπτώσεων που τα αρμόδια δικαστήρια έχουν ήδη κρίνει τις εφαρμοστέες διατάξεις νόμου ή άλλες, ταυτοσήμου περιεχομένου, ως αντίθετες στο Σύνταγμα – ούτε μπορεί η εν λόγω υπηρεσία, η οποία δρα κατά δεσμία αρμοδιότητα, ή ο οικείος Δήμος να αρνηθούν την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή να την ανακαλέσουν λόγω αντισυνταγματικότητας των εφαρμοστέων διατάξεων, πριν τουλάχιστον διαγνωσθεί από τα αρμόδια δικαστήρια ( ΣτΕ 146-149/2025 Ολ. ).

Τούτο συνέβαινε και υπό το προηγούμενο σύστημα, σύμφωνα με το οποίο, οι οικοδομικές άδειες εκδίδονταν από την κατά τόπο αρμόδια ΥΔΟΜ, χωρίς κάποιου είδους κεντρικού κρατικού ελέγχου, δυνάμει των κάθε φορά ισχυουσών γενικών και ειδικών πολεοδομικών διατάξεων, η συνταγματικότητα των οποίων δεν μπορούσε κατ’αρχήν να ελεγχθεί από αυτήν.

Υπό τα δεδομένα αυτά, η ανωτέρω διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών δεν αντίκειται στο άρθρο  24 του Συντάγματος και ο προβαλλόμενος λόγος πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος».

Η ερμηνεία του ΣτΕ για το σύνολο των διατάξεων της ηλεκτρονικής διαδικασίας έκδοσης οικοδομικών αδειών

Στην προηγούμενη σκέψη της ίδιας απόφασης με αριθμό 36 το δικαστήριο παραθέτει και ερμηνεύει το σύνολο των διατάξεων της ηλεκτρονικής διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών κατά τον ν. 4495/2017 και το σύστημα ελέγχου νομιμότητας  τους. Από τη νέα απόφαση του ΣτΕ 805/2026 συγκεκριμένα αναφέρονται και προκύπτουν τα ακόλουθα:  

Το θεσμικό πλαίσιο έκδοσης οικοδομικών αδειών

Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας εξετάζει το σύστημα έκδοσης οικοδομικών αδειών που θεσπίστηκε με τον ν. 4495/2017 και ειδικότερα τις διατάξεις του Κεφαλαίου Πρώτου (άρθρα 28 έως 51Α) του Τμήματος Β΄, με τίτλο «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις».

Στο πλαίσιο αυτό, το Δικαστήριο παραθέτει τις βασικές έννοιες που εισήγαγε ο νομοθέτης. Σύμφωνα με το άρθρο 28 του νόμου, ως «Οικοδομική Άδεια» νοείται «η διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση σε οικόπεδο ή γήπεδο των οικοδομικών εργασιών που προβλέπονται στις μελέτες που τη συνοδεύουν, εφόσον οι εργασίες αυτές είναι σύμφωνες με τις ισχύουσες διατάξεις».

Παράλληλα, ως «Προέγκριση οικοδομικής άδειας/άδειας αναθεώρησης» ορίζεται «η διοικητική πράξη που χορηγείται για την πιστοποίηση του δικαιώματος έκδοσης οικοδομικής άδειας/άδειας αναθεώρησης και την εφαρμογή, κατά τον χρόνο ισχύος της, των πολεοδομικών διατάξεων και πολεοδομικών μεγεθών της (δόμηση, κάλυψη, ύψος), που ισχύουν κατά τον χρόνο έκδοσης της προέγκρισης».

Με την αναφορά αυτή το ΣτΕ επισημαίνει ότι η προέγκριση λειτουργεί ως πράξη διασφάλισης του εφαρμοστέου πολεοδομικού καθεστώτος πριν από την τελική έκδοση της οικοδομικής άδειας.

Ο ρόλος των Υπηρεσιών Δόμησης

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στις αρμοδιότητες των Υπηρεσιών Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.), οι οποίες αποτελούν τα βασικά διοικητικά όργανα του συστήματος.

Όπως αναφέρει το άρθρο 31 του νόμου, «αρμόδια όργανα για τη χορήγηση των διοικητικών πράξεων, που σχετίζονται με την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών, είναι οι Υπηρεσίες Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.) των δήμων, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από ειδικές διατάξεις».

Η διάταξη αυτή καταδεικνύει ότι, παρά την εκτεταμένη ψηφιοποίηση των διαδικασιών, η αρμοδιότητα έκδοσης των σχετικών διοικητικών πράξεων παραμένει στη δημόσια διοίκηση και ειδικότερα στις Υπηρεσίες Δόμησης των δήμων.

Η καθιέρωση της αποκλειστικά ηλεκτρονικής διαδικασίας

Κεντρικό σημείο της μεταρρύθμισης αποτελεί η πλήρης ηλεκτρονικοποίηση της διαδικασίας.

Το άρθρο 33 προβλέπει ότι «η διαδικασία υποβολής, ελέγχου και έκδοσης των πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών του άρθρου 28 […] διενεργείται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας».

Η ίδια διάταξη ορίζει ότι η πλατφόρμα είναι προσβάσιμη μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης του Δημοσίου (gov.gr), ενώ όλες οι οικοδομικές άδειες, οι μελέτες και τα συνοδευτικά έγγραφα «τηρούνται ηλεκτρονικά στο αρχείο κάθε Υπηρεσίας Δόμησης και στο κεντρικό αρχείο της Διεύθυνσης Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος και Εφαρμογής Σχεδιασμού».

Το Συμβούλιο της Επικρατείας καταγράφει επίσης ότι ο νομοθέτης προέβλεψε ειδική Επιτροπή Παρακολούθησης του πληροφοριακού συστήματος, με αποστολή τη συλλογή στοιχείων, τον εντοπισμό δυσλειτουργιών και την υποβολή προτάσεων βελτίωσης.

Η ηλεκτρονική διασύνδεση των δημόσιων υπηρεσιών

Το ΣτΕ αναφέρεται και στη διάταξη του άρθρου 34, σύμφωνα με την οποία κατά τον έλεγχο για την έκδοση των σχετικών πράξεων η Υ.ΔΟΜ. «αναζητά αυτεπαγγέλτως στοιχεία μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας διασύνδεσης υπηρεσιών και φορέων του Δημοσίου».

Περαιτέρω προβλέπεται ότι «κάθε διαθέσιμο στοιχείο σε ηλεκτρονική μορφή, όπως τίτλοι ιδιοκτησίας, δασολόγιο, καθώς και οριοθετήσεις ρεμάτων και γραμμών αιγιαλού, διατίθεται στην ενιαία ηλεκτρονική πλατφόρμα προς κοινή χρήση των υπηρεσιών».

Με τη ρύθμιση αυτή επιδιώκεται η διαλειτουργικότητα των πληροφοριακών συστημάτων και η μείωση της ανάγκης υποβολής δικαιολογητικών από τους πολίτες.

Η διαδικασία προέγκρισης οικοδομικής άδειας

Σύμφωνα με το άρθρο 35, η προέγκριση εκδίδεται «αποκλειστικά από την οικεία Υ.ΔΟΜ.».

Για τη χορήγησή της απαιτείται ηλεκτρονική υποβολή δικαιολογητικών και μελετών μέσω του gov.gr, ενώ προηγείται έλεγχος πληρότητας από την αρμόδια υπηρεσία.

Το Δικαστήριο επισημαίνει ότι η Υ.ΔΟΜ. εξετάζει τα στοιχεία του φακέλου και σε περίπτωση ελλείψεων ή λαθών ζητεί τη διόρθωσή τους πριν από την έκδοση της προέγκρισης.

Η αυτόματη έκδοση οικοδομικών αδειών

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδει η απόφαση στη διάταξη του άρθρου 38, η οποία εισάγει το σύστημα της αυτόματης έκδοσης οικοδομικών αδειών.

Ειδικότερα προβλέπεται ότι οι άδειες των Κατηγοριών 1, 2 και 3, όταν δεν απαιτείται προέγκριση, «εκδίδονται αυτόματα, ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες μελέτες».

Ο αριθμός της οικοδομικής άδειας εκδίδεται ηλεκτρονικά και αναρτάται άμεσα στο διαδίκτυο.

Ωστόσο,  όπως υπογραμμίζει η απόφαση του ΣτΕ το σύστημα δεν στερείται ελέγχων. Αντίθετα, ο νομοθέτης προβλέπει ότι «η αρμόδια Υ.ΔΟΜ διενεργεί υποχρεωτικά δειγματοληπτικό έλεγχο της νομιμότητας των υποβαλλόμενων μελετών και στοιχείων, σε ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) τουλάχιστον των οικοδομικών αδειών».

Επιπλέον, «υποχρεωτικός έλεγχος διενεργείται σε περίπτωση καταγγελίας για τη νομιμότητα της εκδοθείσας αδείας», ανεξαρτήτως κατηγορίας.

Η ευθύνη για τα υποβαλλόμενα στοιχεία

Το άρθρο 40 προβλέπει ότι όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και οι μελέτες υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο πληροφοριακό σύστημα μέσω του gov.gr.

Στο πλαίσιο της υπουργικής απόφασης ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983/23.7.2018, την οποία επίσης εξετάζει το ΣτΕ, ορίζεται ότι η διαδικασία αρχίζει με την ηλεκτρονική υποβολή των στοιχείων «με ευθύνη» του «διαχειριστή», δηλαδή του μηχανικού του έργου ή της τεχνικής εταιρείας που έχει αναλάβει την κατασκευή.

Η πρόβλεψη αυτή αναδεικνύει τον καθοριστικό ρόλο και την επαγγελματική ευθύνη του μηχανικού ως προς την ακρίβεια και τη νομιμότητα των υποβαλλόμενων στοιχείων.

Ο έλεγχος κατά την εκτέλεση του έργου

Η απόφαση του ΣτΕ αναλύει εκτενώς το σύστημα ελέγχου, που εφαρμόζεται μετά την έκδοση της άδειας.

Το άρθρο 44 προβλέπει ότι «ο έλεγχος ορθής εφαρμογής είναι υποχρεωτικός για κάθε έργο που εκτελείται με οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης».

Οι έλεγχοι διενεργούνται από Ελεγκτές Δόμησης, μέσω αυτοψιών και αφορούν την εφαρμογή των εγκεκριμένων μελετών.

Οι έλεγχοι πραγματοποιούνται σε τρία στάδια.

♦ Ο αρχικός έλεγχος γίνεται μετά την ολοκλήρωση των εργασιών θεμελίωσης.

♦ Ο ενδιάμεσος έλεγχος πραγματοποιείται μετά την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού και της εξωτερικής τοιχοποιίας.

♦ Ο τελικός έλεγχος γίνεται μετά την ολοκλήρωση του κτιρίου και εξετάζει σειρά κρίσιμων παραμέτρων, όπως οι εξωτερικές διαστάσεις, τα ύψη, οι όψεις, οι ημιυπαίθριοι χώροι, οι θέσεις στάθμευσης, οι φυτεύσεις και οι λοιπές προβλεπόμενες εγκαταστάσεις.

Η επιλογή και η λειτουργία των Ελεγκτών Δόμησης

Σύμφωνα με το άρθρο 45, ο γενικός επιβλέπων μηχανικός οφείλει να ενημερώνει εγκαίρως την Υ.ΔΟΜ. για την ολοκλήρωση κάθε σταδίου εργασιών.

Στη συνέχεια η Υ.ΔΟΜ. ενημερώνει ηλεκτρονικά το αρμόδιο Παρατηρητήριο Δόμησης, το οποίο ορίζει αυθημερόν τους Ελεγκτές Δόμησης μέσω ηλεκτρονικής κλήρωσης από το σχετικό μητρώο.

Η νομοθεσία προβλέπει ρητώς ότι «οι έλεγχοι κάθε σταδίου, σε όλες τις περιπτώσεις, διενεργούνται από διαφορετικούς κάθε φορά Ελεγκτές Δόμησης», ώστε να διασφαλίζεται η αντικειμενικότητα και η ανεξαρτησία της διαδικασίας.

Τα πορίσματα των ελέγχων και τα ένδικα βοηθήματα

Μετά την αυτοψία οι Ελεγκτές Δόμησης συντάσσουν πόρισμα ελέγχου.

Κατά το άρθρο 46, εφόσον διαπιστωθούν παραβάσεις, οι εργασίες διακόπτονται από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ.

Παράλληλα προβλέπεται ειδική διοικητική διαδικασία προσβολής των πορισμάτων. Συγκεκριμένα, «κατά των πορισμάτων των Ελεγκτών Δόμησης […] προβλέπεται η άσκηση ενδικοφανούς προσφυγής», η οποία εξετάζεται από το Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.), ενώ «η απόφαση του συμβουλίου είναι οριστική».

Το πληροφοριακό σύστημα e-Άδειες και ο ρόλος του ΤΕΕ

Η απόφαση αναφέρεται τέλος στην υπουργική απόφαση ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983/23.7.2018, η οποία εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του ν. 4495/2017 και εξειδίκευσε τη λειτουργία της ηλεκτρονικής διαδικασίας.

Η απόφαση αυτή ρυθμίζει τη διαδικασία υποβολής των αιτήσεων, την αυτόματη ηλεκτρονική έκδοση των αδειών και τη διενέργεια των προβλεπόμενων ελέγχων μέσω του πληροφοριακού συστήματος.

Ιδιαίτερη μνεία γίνεται στα άρθρα 13 έως 23 της υπουργικής απόφασης, με τα οποία καθορίζονται οι όροι λειτουργίας του πληροφοριακού συστήματος e-Άδειες και ορίζεται ότι πάροχος των ηλεκτρονικών υπηρεσιών προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τους μηχανικούς και τους πολίτες είναι το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας.

Η σύνθεση του δικαστηρίου

Το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας που εξέδωσε την απόφαση  ΣτΕ 805/2026 συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 28 Μαΐου 2025, ημέρα Τετάρτη, με την εξής σύνθεση: Ρωξάνη Γιαννουλάτου, 1. Χρήστος Λιάκουρας, 2. Δημήτριος Βασιλειάδης, 3. Θεοδώρα Ζιάμου, 4. Ζωή Θεοδωρικάκου, Γεωργία Σιμάτη.