Αγορά ακινήτου: τα μυστικά και οι παγίδες του «αρραβώνα» με προκαταβολή

Όλοι ξέρουμε πως είναι συνηθισμένο ένας πωλητής ακινήτου να ζητήσει από τον αγοραστή την καταβολή ενός μικρού ποσού, συνήθως περί το 10% της συμφωνημένης τιμής πώλησης, ενόψει της επικείμενης αγοραπωλησίας. Αυτό η αγορά το ονομάζει προκαταβολή ή «αρραβώνα».

Για το θέμα της προκαταβολής είναι σημαντικό να γνωρίζεις τα εξής:

Προκαταβολή μπορεί να ζητήσει μόνο ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου, που είναι και ο πωλητής. Αν σου ζητήσει λεφτά κάποιος τρίτος πχ ο μεσίτης ή /ο σύζυγος ή κάποιος άλλος συγγενής, σου προτείνω να μη δώσεις τίποτε. Διαφορετικά αν η αγοραπωλησία «χαλάσει» πιθανότατα να μην μπορείς να πάρεις πίσω τα χρήματά σου.

Κάθε έτοιμα προκαταβολής από τον ιδιοκτήτη πρέπει να το θέσεις υπόψη του δικηγόρου σου και να μην κάνεις καμία συμφωνία εν αγνεία του. Ο δικηγόρος σου θα πρέπει να έχει ελέγξει στοιχειωδώς μέσω της ιστοσελίδας του Κτηματολογίου και να σε έχει διαβεβαιώσει ότι αυτός τον οποίον καλείσαι να δώσεις χρήματα είναι πράγματι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.

 -Μπορεί να σκέφτεσαι τώρα:  έλα μωρέ γιατί να υπάρξει πρόβλημα;  και αν χάσω το ακίνητο;

Μετά από τόσα χρόνια στην αγορά, μπορώ να σου περιγράψω κυριολεκτικά άπειρες περιπτώσεις, όπου δόθηκαν προκαταβολές προς κοινούς απατεώνες, ανθρώπους που δεν είχαν καμία σχέση με το ακίνητο ή δεν είχαν εξουσιοδότηση από τον ιδιοκτήτη.

Να σε πάω και να βήμα πιο πέρα:  Στις προηγούμενες δεκαετίες ήταν συνηθισμένη απάτη, να πουλάει κάποιος το ίδιο ακίνητο σε δύο και τρεις διαφορετικούς αγοραστές την ίδια ημέρα. Για αυτό και παλιοί δικηγόροι έκαναν έλεγχο τίτλων πρωί-πρωί, και μετά την υπογραφή του συμβολαίου έκαναν μαζί με τους συμβολαιογράφους αγώνα δρόμου να το μεταγράψουν αμέσως πριν κλείσει το Υποθηκοφυλακείο και πριν προλάβει κάποιος άλλος αγοραστής!

Προκαταβολή («αρραβώνας») με ιδιωτικό συμφωνητικό

Αν επιλέξεις να δώσεις τα χρήματα με βάση ένα «ιδιωτικό συμφωνητικό καταβολής αρραβώνα», τότε θα το συντάξει ο δικηγόρος σου εφόσον είσαι ο αγοραστής. Σε αυτό θα αναφέρονται:

♦ Tα στοιχεία των συμβαλλομένων (αγοραστή και πωλητή)

♦ H περιγραφή του πωλούμενου ακινήτου.

♦ Το τίμημα και οι όροι πληρωμής.

♦ Ο χρόνος της κατάρτισης του συμβολαίου, (ο οποίος συνήθως παραβιάζεται κατ΄ανάγκη, λόγω της γραφειοκρατίας της διαδικασίας μεταβίβασης… )

♦ Τυχόν κατασκευαστικές λεπτομέρειες.

♦ Παράδοση τίτλων ιδιοκτησίας για νομικό και τεχνικό έλεγχο.

♦ Και  οι λοιποί  όροι και συνέπειες της τυχόν υπαναχώρησης κάποιου εκ των συμβαλλομένων. Συνήθως αν κάνει πίσω ο αγοραστής ζητείται «απώλεια του αρραβώνα» (δηλαδή να χάσει τη προκαταβολή που έδωσε»). Αν κάνει πίσω ο πωλητής, τότε ζητείται «επιστροφή του αρραβώνα στο διπλάσιο» (δηλαδή να δώσει ο πωλητής διπλάσιο ποσό από αυτό που πήρε ως προκαταβολή).

Σημαντική λεπτομέρεια: Λόγω του άρθρου 1033 του Αστικού Κώδικα, αυτοί οι όροι είναι εξ ορισμού άκυροι.  Θα είναι απόλυτα έγκυροι μόνο αν συμπεριληφθούν σε συμβολαιογραφικό έγγραφο.

-Και τότε γιατί τα υπογράφουμε σωρηδόν  αυτά τα ιδιωτικά συμφωνητικά καταβολής «αρραβώνα» αφού μας λες ότι είναι άκυρα;

-Τα ιδιωτικά συμφωνητικά καταβολής αρραβώνα τα υπογράφουμε πολύ συχνά στην πράξη για δύο λόγους:

Πρώτον, η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου έχει ως προϋπόθεση την πλήρη περιγραφή και απεικόνισης της συμφωνίας (δικαιοπραξίας) στο κείμενο του, ενώ θα πρέπει να πληρωθεί και ένα μεγάλο μέρος των εξόδων του οριστικού συμβολαίου. Όλα αυτά συνήθως καθυστερούν, με αποτέλεσμα η όλη συμφωνία να μένει μετέωρη ( = μία πλευρά κερδίζει χρόνο).

Δεύτερον, πρακτικά στην αγορά η καταβολή ενός έστω και μικρού ποσού ως «αρραβώνα» θεωρείται αρκετή ένδειξη της σοβαρότητας της πρόθεσης και των δύο πλευρών, πωλητή και αγοραστή, να προχωρήσουν στην αγοραπωλησία, ο δε πωλητής να αποσύρει το ακίνητο από την αγορά.

Αφού λοιπόν ο δικηγόρος σου συντάξει το κείμενο του ιδιωτικού συμφωνητικού, στη συνέχεια αυτό πρέπει να εγκριθεί και από τον πωλητή και τον δικηγόρο του. Αφού συμφωνήσουν (συνήθως) οι δύο δικηγόροι, ο αγοραστής και ο πωλητής υπογράφουν ταυτόχρονα, παρουσία όλων. Αν δοθεί επιταγή, τότε συνήθως αυτή τη δίνει ο δικηγόρος σου, ενώ εναλλακτικά η μεταφορά χρημάτων μπορεί να γίνει και ηλεκτρονικά.  Αν η τραπεζική μεταφορά δεν μπορεί να εμφανιστεί αμέσως στο λογαριασμό του πωλητή, τότε μπορεί να οριστεί ότι το συμφωνητικό θα έχει ισχύ από την ημέρα της εμφάνισης.

Μικρή συμβουλή: Για αυτό είναι πολύ χρήσιμο, εάν δεν έχεις, να ανοίξεις λογαριασμό στην τράπεζα του πωλητή, ώστε να εμφανιστούν αμέσως τα χρήματα, τόσο στην προκαταβολή, όσο και κατά τη μεταβίβαση.

 Αν είσαι μέλος της ΠΟΜΙΔΑ. Στη σελίδα μελών της (www.pomida.gr ) θα βρεις διαθέσιμο υπόδειγμα συμφωνητικού προκαταβολής («αρραβώνα») για αγορά ακινήτου. (Αν δεν είσαι μέλος σου προτείνω να γίνεις!)

Προκαταβολή («αρραβώνας») με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο

Καταρχήν να σου υπενθυμίσω ότι το άρθρο 166 του Αστικού Κώδικα γράφει: «Η σύμβαση με την οποία τα μέρη ανέλαβαν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση (προσύμφωνο) υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί»

Έτσι αν θέλεις να τα κάνεις όλα 100% σωστά και με ασφάλεια, έλα να δούμε τι εννοεί ο νόμος:

♦ Τo  προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί.

♦ Εδώ ο τύπος της σύμβασης μεταβίβασης της ιδιοκτησίας είναι το συμβολαιογραφικό έγγραφο.

♦ Έτσι και το προσύμφωνο θα πρέπει να γίνει συμβολαιογραφικά, για να έχει ισχύ και να ακολουθήσει τον ίδιο τύπο της σύμβασης, όπως λέει ο Αστικός Κώδικας.

Με μία φράση:  έγκυρο προσύμφωνο είναι μόνο εκείνο που γίνεται συμβολαιογραφικά. Σε αυτή την περίπτωση ο αγοραστής και ο πωλητής  είναι υποχρεωμένοι να εφαρμόσουν όλους τους όρους, που συμπεριλαμβάνει το προσύμφωνο αυτό! Εννοείται πως περισσότερο από όλα έχει σημασία ο όρος που αφορά τη χρηματική προκαταβολή: Συνήθως αναφέρεται ότι χάνεται αν αποσυρθεί ο αγοραστής ενώ επιστρέφεται στο διπλάσιο αν ο πωλητής αποχώρησε, αλλάζοντας γνώμη.

Τι περιλαμβάνει το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο

Τα στοιχεία που περιλαμβάνει να συμβολαιογραφικό προσύμφωνο είναι τα ίδια με το ιδιωτικό που σου ανέφερα πιο πάνω, αλλά βέβαια σε πλήρη ανάπτυξη, με σαφήνεια και ορθότητα, ώστε η περιγραφή να ταυτίζεται με την πραγματικότητα. Σε αυτό το έγγραφο πρέπει να είναι πλήρης η περιγραφή του ακινήτου, των τίτλων του, της πολεοδομικής του κατάστασης, των τακτοποιήσεων των αυθαιρεσιών του, και αναλυτική περιγραφή των συνεπειών της αθέτησης του ή της τύχης του «αρραβώνα», σε περίπτωση που θα βρεθεί ότι το πωλούμενο ακίνητο έχει νομικά πολεοδομικά ή άλλα προβλήματα.

Να προσθέσω και κάτι ακόμη για το θέμα: Το άλλο μεγάλο πλεονέκτημα του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου είναι ότι, για να φτάσεις στην υπογραφή του δεν χρειάζεται να προσκομίσει ο πωλητής όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για το οριστικό συμβόλαιο. Αρκεί το πιστοποιητικό ότι δεν οφείλεται ο ΕΝΦΙΑ.

Το μυστικό που πρέπει να ξέρεις: Το μεγάλο πλεονέκτημα της υπογραφής συμβολαιογραφικού προσυμφώνου είναι η δυνατότητα προσθήκης ρήτρας «αυτοσύμβασης» υπέρ του αγοραστή (άρθρο 235 του Αστικού Κώδικα).

Αυτό σημαίνει ότι αν ο πωλητής αρνηθεί να προσέλθει για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, γιατί π.χ. μετάνιωσε ή γιατί κάποιος του πρόσφερε περισσότερα, εσύ ως αγοραστής μπορείς εφόσον στο προσύμφωνο συμπεριλαμβάνεται ρήτρα περί «αυτοσύμβασης» να κάνεις τα εξής βήματα:

♦ Nα ειδοποιήσεις τoν πωλητή, όπως προβλέπει το προσύμφωνο.

♦ Να συγκεντρώσεις με δική σου προσπάθεια, βάσει της εντολής που έχεις λάβει από τον πωλητή, όλα τα νόμιμα στοιχεία και πιστοποιητικά, κάτι όχι ιδιαίτερα εύκολο…

♦ Να πας στο συμβολαιογραφείο και να υπογράψεις μόνος σου το συμβόλαιο!

♦ Έτσι θα μεταβιβάσεις στον εαυτό σου το ακίνητο.

Βέβαια η ρήτρα αυτή, παρά τη δυσκολία εφαρμογής της, έχει και μία άλλη χρησιμότητα:  Ο πωλητής φοβούμενος ότι θα τη χρησιμοποιήσεις εις βάρος του, πείθεται τελικά και προχωρεί στην υπογραφή του συμβολαίου. Έχω ζήσει πολλές περιπτώσεις που οι δυνατότητα «αυτοσύμβασης» βοήθησε τον αγοραστή να τελειώσει τη συμφωνία στην τιμή που είχε συμφωνηθεί, χωρίς να ασχοληθεί με τυχόν αλλαγή στάσης του πωλητή. Μην υποτιμάς τη δύναμή της έχει μεγάλη αξία!

Για αυτό και, αν πρόκειται να υπογράψεις συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, είναι καλό να ελέγξεις μέσω του δικηγόρου σου, αν στο κείμενο του αναφέρεται ρητά ο όρος της «αυτοσύμβασης».

 -Υπάρχουν περιπτώσεις που ο δικηγόρος του πωλητή μπορεί να μη δεχτεί να μπει στο προσύμφωνο όρος της αυτοσύμβασης. Τι γίνεται τότε;

-Αυτό είναι πολύ σοβαρό, γιατί τότε ο αγοραστής θα βρεθεί σε πολύ δύσκολη θέση και θα χρειαστεί χρόνια στα δικαστήρια για να βρει το δίκιο του. Για αυτό και σε μια τέτοια περίπτωση είναι θέμα του αγοραστή και του δικηγόρου του να αποφασίσουν αν θα προχωρήσουν χωρίς αυτό το σημαντικό όρο ή αν θα ματαιωθεί αγορά

Ολοκληρώνοντας θέλω να σου πω κάτι προσωπικό. Ναι σε ένα που μου κάνεις την τιμή να διαβάζει το βιβλίο αυτό:

– Δεν υπάρχουν ακίνητα χωρίς μικρά η μεγάλα νομικά ή τεχνικά προβλήματα! Ότι και να σου λένε, όσο και να παριστάνουν ότι βιάζονται, πάντα θα περιμένεις τον νομικό και τεχνικό έλεγχο, για να μην ρισκάρεις να χάσεις τα λεφτά σου!

Για αυτό, αν, παρ΄ όλα όσα σου έγραψα και σου ανέλυσα πας και υπογράψεις συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό προσύμφωνο, χωρίς να έχει προηγηθεί έστω και στοιχειώδης νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου που αγοράζεις, ειλικρινά θα στεναχωρηθώ πολύ για το ότι δεν μπόρεσα να σε πείσω για την απόλυτη αναγκαιότητά τους…

Σημαντική διευκρίνιση: Tο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο δεν αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας, αλλά απλή υπόσχεση για τη μεταβίβαση του ακινήτου. Για αυτό το λόγο και δεν μεταγράφεται στο Κτηματολογικό Γραφείο.

Σε περίπτωση όμως που αναφέρεται ρητά στο περιεχόμενο του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου κάτι σχετικό, είναι έγκυρη η μεταβίβαση της νομής, κατοχής και χρήσης του ακινήτου από τον αγοραστή.  Σε αυτήν την περίπτωση αρχίζει η υποχρέωση δήλωση του ακινήτου στο Ε9 (του αγοραστή) και η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ από αυτόν.

Πρακτική συμβουλή: Επειδή ο ΕΝΦΙΑ επιβαρύνει για όλο το χρόνο όποιον είχε στην κατοχή του το ακίνητο την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, εσύ ως αγοραστής έχεις συμφέρον να υπογράψεις προσύμφωνο ή και οριστικό συμβόλαιο από τη 2^α Ιανουαρίου και μετά ώστε ο ΕΝΦΙΑ ολόκληρης της χρονιάς να παραμείνει ως φορολογική υποχρέωση του πωλητή.