Μετά από έναν αιώνα αλλάζουν οι κανόνες στις πολυκατοικίες

Νέο θεσμικό πλαίσιο για τη συνιδιοκτησία φέρνει το Υπουργείο Δικαιοσύνης *Πιο εύκολες αποφάσεις, λιγότερες δικαστικές διαμάχες και σύγχρονοι κανόνες για τη λειτουργία των κτιρίων * Τι εξηγεί στην «Ε» η Χριστίνα Πουλούλη

Του Κώστα Γκιάστα

Τι συμβαίνει όταν ξεκολλούν τα μάρμαρα από τη μαρκίζα εισόδου μιας μεγάλης πολυκατοικίας στο κέντρο της Λάρισας;
Ποιος αναλαμβάνει την ευθύνη σε ένα κτίριο στο οποίο υπάρχουν 36 διαμερίσματα και γραφεία;
Τι γίνεται όταν κάποιος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα;
Όταν χαλάει το ασανσέρ;
Αν η είσοδος θέλει ανακαίνιση, αλλά στις γενικές συνελεύσεις πηγαίνουν ελάχιστοι;
Πόσοι θα βάλουν αέριο στο κτίριο;
Έναν σχεδόν αιώνα μετά τη θέσπιση του βασικού νόμου που ρυθμίζει τις σχέσεις συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα, οι πολυκατοικίες φαίνεται πως μπαίνουν σε μια νέα εποχή. Το θεσμικό πλαίσιο που εφαρμόζεται από το 1929 και πάνω στο οποίο «χτίστηκαν» οι σχέσεις εκατομμυρίων ιδιοκτητών πρόκειται να αλλάξει ριζικά, καθώς το Υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά στην εκπόνηση ενός νέου, ενιαίου νομοθετικού πλαισίου για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία.
Στόχος της μεταρρύθμισης είναι να αντιμετωπιστούν χρόνιες δυσλειτουργίες που ταλαιπωρούν καθημερινά τις πολυκατοικίες, να εκσυγχρονιστούν οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών και να δοθούν λύσεις σε προβλήματα που μέχρι σήμερα οδηγούν σε αδιέξοδα ή ακόμη και στις δικαστικές αίθουσες.
Δεν πρόκειται απλώς για μία ακόμα νομοθετική παρέμβαση. Πρόκειται ουσιαστικά για την αντικατάσταση ενός πλαισίου που δημιουργήθηκε όταν οι πολυκατοικίες ήταν ακόμη μια νέα μορφή κατοικίας. Σήμερα, σχεδόν εκατό χρόνια μετά, αποτελούν τον βασικό τρόπο στέγασης στα αστικά κέντρα, ενώ οι ανάγκες έχουν αλλάξει ριζικά. Η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων, η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, οι σταθμοί φόρτισης ηλεκτρικών αυτοκινήτων, οι αντλίες θερμότητας, αλλά και η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου airbnb δημιουργούν νέα δεδομένα, τα οποία το ισχύον νομικό πλαίσιο αδυνατεί να καλύψει.
Για τη μεγάλη αυτή μεταρρύθμιση μιλάει στην «Ε» η πρόεδρος της Ένωσης Διοικητών Ακινήτων Λάρισας και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ακινήτων Χριστίνα Πουλούλη.
«Επιχειρείται μία αξιόλογη προσπάθεια από το Υπουργείο Δικαιοσύνης για την κωδικοποίηση και τη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου πλαισίου για την οριζόντια ιδιοκτησία. Το ισχύον καθεστώς ξεκίνησε το 1929 με τον νόμο 3741 και στη συνέχεια προστέθηκαν δεκάδες νομοθετήματα, τα οποία κάθε φορά ρύθμιζαν αποσπασματικά διαφορετικά ζητήματα. Σήμερα υπάρχουν περισσότερες από χίλιες διατάξεις διάσπαρτες στη νομοθεσία και είναι αναγκαίο να συγκεντρωθούν σε έναν σύγχρονο κώδικα», σημειώνει.

ΕΝΙΑΙΟΙ ΚΑΝΟΝΕΣ
ΚΑΙ ΑΔΙΕΞΟΔΑ ΑΠΟΦΑΣΕΩΝ

Το πρώτο βήμα της μεταρρύθμισης είναι η δημιουργία Νομοπαρασκευαστικής Επιτροπής, η οποία θα αναλάβει την κωδικοποίηση όλου του ισχύοντος πλαισίου και την προσαρμογή του στα σημερινά δεδομένα.
Η νέα νομοθεσία θα συνδεθεί με το Εθνικό Κτηματολόγιο και τις σύγχρονες ψηφιακές εφαρμογές, ενώ θα εναρμονιστεί τόσο με το πολεοδομικό και περιβαλλοντικό δίκαιο όσο και με τις πρόσφατες αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο.
Παράλληλα, προβλέπεται η απλοποίηση των διαδικασιών για την ανοικοδόμηση κοινών οικοπέδων, την καθ’ ύψος επέκταση υφιστάμενων οικοδομών και την ταχύτερη έκδοση αποφάσεων στις αγωγές διανομής.
Ο βασικός στόχος, όμως, βρίσκεται μέσα στις ίδιες τις πολυκατοικίες: να γίνουν πιο εύκολες οι αποφάσεις, να περιοριστούν οι συγκρούσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών και να μπορούν τα κτίρια να συντηρούνται και να αναβαθμίζονται χωρίς τις αγκυλώσεις που ισχύουν σήμερα.
Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα του σημερινού συστήματος είναι ότι για αρκετές παρεμβάσεις απαιτείται σχεδόν απόλυτη συναίνεση των ιδιοκτητών. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ακόμη και όταν η πλειονότητα επιθυμεί να γίνουν επισκευές ή ενεργειακές παρεμβάσεις, μία μόνο διαφωνία μπορεί να μπλοκάρει κάθε διαδικασία.
Στο νέο πλαίσιο εξετάζεται η δυνατότητα λήψης αποφάσεων με πλειοψηφία 51% για σημαντικά ζητήματα που αφορούν τη συντήρηση, την αναβάθμιση και τη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων.
Η κ. Πουλούλη θεωρεί ότι αυτή είναι μία από τις σημαντικότερες αλλαγές.
«Η πρόβλεψη για λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% είναι ιδιαίτερα σημαντική. Μέχρι σήμερα, όταν ανεγείρεται μία πολυκατοικία, όλοι οι ιδιοκτήτες αποδέχονται τον κανονισμό. Στη συνέχεια, όμως, ακόμη κι αν οι ανάγκες αλλάξουν, είναι σχεδόν αδύνατο να τροποποιηθεί, γιατί απαιτείται ομοφωνία. Αυτό δημιουργεί μεγάλα προβλήματα σε εργασίες συντήρησης, ανακαίνισης ή ενεργειακής αναβάθμισης».

Ο ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ, Η ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ
ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗ ΚΑΙ ΤΑ AIRBNB

Σημαντικές αλλαγές αναμένονται και στη διαχείριση των πολυκατοικιών.
Η έλλειψη σαφούς νομοθετικού πλαισίου για τις αρμοδιότητες του διαχειριστή έχει οδηγήσει πολλές φορές σε συγκρούσεις μεταξύ των ιδιοκτητών, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου κανείς δεν επιθυμεί να αναλάβει τη διαχείριση.
Το νέο θεσμικό πλαίσιο αναμένεται να θεσπίσει σαφέστερους κανόνες για τον ρόλο του διαχειριστή, χωρίς να αποκλείεται η μεγαλύτερη αξιοποίηση επαγγελματιών διαχειριστών ακινήτων.
Παράλληλα, εξετάζεται η δημιουργία υποχρεωτικού αποθεματικού για κάθε πολυκατοικία, ώστε να υπάρχουν διαθέσιμοι πόροι για επισκευές και ανακαινίσεις και να μην αναζητούνται κάθε φορά έκτακτες εισφορές, όπως εξηγεί στην «Ε» η κ. Πουλούλη.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων, καθώς η πλειονότητα των ελληνικών πολυκατοικιών έχει ηλικία μεγαλύτερη των 40 ή ακόμη και 50 ετών.
Η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, αντλιών θερμότητας ή σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων συναντά σήμερα σημαντικά εμπόδια, κυρίως λόγω των απαιτούμενων πλειοψηφιών και των διαφωνιών για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων.
Ταυτόχρονα, τονίζει η κ. Πουλούλη πως η νέα νομοθεσία θα επιχειρήσει να δώσει σαφείς απαντήσεις και στα ζητήματα που δημιουργεί η συνεχώς αυξανόμενη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς οι χρήσεις τύπου airbnb αποτελούν πλέον μία από τις συχνότερες αιτίες προστριβών μεταξύ των κατοίκων των πολυκατοικιών.

«ΤΑ ΚΤΙΡΙΑ ΜΑΣ
ΘΑ ΑΠΟΚΤΗΣΟΥΝ ΞΑΝΑ ΖΩΗ»

Η μεταρρύθμιση αποτελεί συνέχεια των πρόσφατων αλλαγών για τις μικρές πολεοδομικές αποκλίσεις, οι οποίες ξεμπλόκαραν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων. Αυτήν τη φορά, όμως, η παρέμβαση είναι πολύ ευρύτερη και φιλοδοξεί να αναμορφώσει συνολικά το καθεστώς της συνιδιοκτησίας.
Η κ. Πουλούλη εμφανίζεται αισιόδοξη, επισημαίνοντας ότι η συμμετοχή όλων των εμπλεκόμενων φορέων στη Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή δημιουργεί τις προϋποθέσεις για ουσιαστικές λύσεις.
«Θεωρούμε ότι είναι μία πολύ καλή προσπάθεια. Περιμένουμε να δοθεί στη δημοσιότητα το τελικό σχέδιο ώστε να διατυπωθούν και οι απαραίτητες παρατηρήσεις. Είναι ιδιαίτερα θετικό ότι συμμετέχουν εκπρόσωποι όλων των φορέων που γνωρίζουν τα πραγματικά προβλήματα της καθημερινής λειτουργίας των πολυκατοικιών. Πιστεύουμε ότι μπορούν να λυθούν πολλές από τις παθογένειες που αντιμετωπίζουμε σήμερα και ότι τα κτίριά μας θα αποκτήσουν ξανά ζωή, προς όφελος τόσο των ιδιοκτητών όσο και της συνολικής αξίας της ακίνητης περιουσίας», καταλήγει.